購買日本房產前，你應該知道的事情

大家好，很多對購買日本房產有興趣的朋友都會有各種各樣的疑慮。本篇就以問答的形式解答一下最常被人們問到的問題。

外國人可以買日本的房子嗎?有啥條件嗎?

答：目前外國人是可以自由買賣日本的房產和土地的，沒有任何條件或者限制。只要准備好個人印章和個人信息公證書，就可以進行產證的登記。簡單講就是拿錢就能買，沒有身份上的障礙。實際上不僅沒有身份上的障礙，也沒有稅費上的附加，比如有些國家，如果外國人購買不動產，會加收30%的外國人稅，這個日本是沒有的，一視同仁眾生平等。

當然這些都是目前的狀況，以後會不會改變很難說，就像現在米國有些州已經立法禁止未持有國籍或者綠卡的中國人購買房產或者土地。未來日本會不會跟進很難預料，所以要珍惜現在能夠自由買賣的時代。

買房送戶口嗎?可以自己住嗎?

答：這個真的是一些朋友脫口而出的特色問題。首先在日本是沒有戶口這個東西，日本有戶籍制度，但是內涵和戶口差了十萬八千裏。應該問買房送不送簽證，能不能自己來住。答案是不可以，單純買房是不能辦理簽證的，因此不可以自己過來長住。

當然可以利用旅遊簽證過來住，單次旅遊簽最長能停留15天，3年多次往返旅遊簽證最長連續停留1個月，5年多次往返旅遊簽證最長連續停留3個月。如果有在日本常住的親屬，可以辦理探親簽證，一次停留3個月，到期如果有特殊情況，可以再延長3個月。除此之外，如果想自己來常住，需要辦理其他的長期簽證。

買房可以辦經營管理簽證嗎?

答：原則上買房投資是可以辦理經營管理簽證的，但是要配合公司的業務進行申請。

一般來說買房辦理經營管理簽證分幾種情況：

a.購買一棟長租公寓，成立管理公司，然後申請經營管理簽證。在管理的戶數不超過200戶時，管理公司不需要辦理許可，沒有專業門檻。如果物件規模足夠，產生的利潤能夠覆蓋公司的開銷，那么這種模式續簽是比較穩妥的。

b.購買一棟或者幾套民宿，然後成立公司經營民宿，以此申請經營管理簽證是順理成章的事情，入管局不會有任何疑問。

c.a和b的混合,長租公寓搭配民宿經營，也有物件是長租公寓，其中幾層或者幾套有民宿經營許可。

以上b，c的情況申請經營管理簽證，入管局方面不會有任何問題。a的話需要注意，如果物件規模不夠或者只有1-2套公寓出租，那么可以因為管理事務太少而引起入管局質疑，這種情況最好搭配公司其他業務一起申請。日本的公司經營范圍可以很廣，初期多寫一些經營內容也可以避免後期頻繁修改。物件的租金收益可以作為公司利潤的補充。有的物件1樓有店鋪，上面收租，下面開店也是非常理想的選擇。

沒法自己住，房子如果遇到問題怎么處理?

答：如果購買的是公寓，無論是一套還是一棟，都會有管理公司在管理。平時房子的管理，維護，修繕都由管理公司負責。一般管理費由租客負擔，每月和租金一起交給房東或者管理公司。日本的管理公司一般都比較專業和規范，需要通知業主的事情，或者需要業主參與決策的事務都會及時通知到位，完全可以放心放手。另外管理公司不負責招租收租，如果自己不能來日本，租賃方面的管理可以委托給托管公司進行，這樣人在國內也能收到租金。

買房子有房產證嗎?房子產權多久，包含土地嗎?

答： 日本當然也有產證，而且一般有兩份，一份登記房子，一份登記土地。日本的房子和土地都是永久產權，老後可以繼承給子女。

答：持有成本主要包括房產稅，以及每月的管理費，修繕費，托管費。總的算下來一般占房價的1%-2%左右。長租的投資收益一般在4%-6%，淨收益超過6%的屬於比較稀少的物件了。

另外如果是租房，一般管理費是租客承擔，修繕費是房東承擔。

買賣房產有哪些稅費?

答：買房的時候會產生的稅金有：不動產取得稅，登錄免許稅，印紙稅，以及取得房產之後會有固定資產稅。各項稅金都有各自的計算方法，以及各種複雜的減免。總的來說交易過程中產生的稅費大約占房價3%左右。

賣房是會產生的稅費：印紙稅，不動產增值稅。增值稅稅率與持有年限相關，5年內賣出，增值稅是增值部分的30%，5年後賣出是15%。

買賣房屋中介費多少?

答：買賣房屋的中介費一般按照房價的3%+6萬日元收取，租賃則是1個月租金。

買房的流程是什么樣的?

答：一般買房的流程是：受付->媒介簽約締結->物件介紹->物件案內->資金計劃->條件交涉->買賣契約書案作成->重要事項說明書作成->重要事項說明->買賣簽約締結->決算，交付->房產登記。

外國人買房能貸款嗎?

答：外國人貸款，原則上是可以，但是一般銀行審核條件很嚴苛，需要有足夠的證明和擔保。如果以公司名義貸款，相對來說會更容易一些，利率也會更高。

日本的房子會折舊嗎?有拆遷一說嗎?

答：日本的房子會每年按照固定比例折舊，但是這個折舊更多的只是計算稅金和稅金抵扣時使用的會計折舊。日本的公寓都有很完善的維護修繕計劃，實際使用的折舊往往比會計折舊要小。很多40-50年的公寓，僅從外觀根本看不出年頭，依然有使用和居住的價值。另外日本的土地不存在折舊，土地是永久產權，價值會一直隨行就市，好的地段土地連年升值。有些房子年份長的，房子價值基本上折舊完了，剩下的可能90%是土地的價值，因此30-40年房齡的房子反而投資價值比較高。

日本現在基本上不存在拆遷一說，因為土地私有，城市化早已完成，不存在大拆大建的需求。但是日本實在很舊的公寓是可以推到重建的，只要全體業主同意。因此有些房齡偏大，但是地段又很好的公寓，本身租金收益就很理想，十幾二十年租金就收回房價了。到時候推倒重新蓋一棟新公寓甚至新塔樓又是大賺一筆。

答：很多收益公寓是帶租約的，日本也是買賣不破租，房東換手不能影響租客繼續租住，這種交易叫做owner change。這種房子一般不能進入看房，租金收益在交付日起轉移到新房東手上，房客直接把租金交到新房東賬戶。如果本人沒有日本賬戶，可以通過托管公司，由托管公司收租然後把租金打到房東賬戶。

遇到租客不繳房租怎么辦?

答：在日本租房，房東都會要求租客加入保證公司，保證費用由租客承擔。一旦租客不繳納租金，保證公司會進行催告。最初通過郵件或者電話聯絡，如果不回應他們會親自上門拜訪，說明後續流程，如果持續不支付就會進入訴訟程序，最終由法院強制搬離，並影響信用記錄，以後再也租不到房子。

在催收催告甚至訴訟的過程中，租金由保證會社賠付。因此房東不需要自己處理這種棘手的問題，只需要在最初就要求房客加入保證會社即可。

可以隨意漲房租嗎?

答：在租賃合同存續期間，房東不可以隨意漲房租，租客也不可以隨意降低房租。房租的調整，要根據周圍房租的平均漲跌幅度判斷，超過10%並經協商同意才可調整。實際在合同存續期間變更房租的情況不多見。

房子發生火宅怎么辦?有保險嗎?

答：租房，買房都可以購買火災保險。火宅保險不單單包括火災，地震，水災，盜難，台風等自然災害統統包含。如果是房屋租賃，房東也會要求房客每年購買火宅保險。根據保險金額不同，保費也有所不同，一般小公寓保費在1萬日元(500元人民幣)左右一年。

租房合同一般多久?

答：日本租房合同一般2年，到期後如未進行交涉，則自動轉成長期合同。另外即使合同時間到期了，沒有正當理由也不能要求房客搬離。

不會日語怎么買房?

答：以作者剛來日本租房的經驗，不會日語買房確實存在較大的風險。當初作者剛登陸日本，日語完全聽不懂的狀態，租房時重要事項說明是由日本人宅建士進行。他一項一項仔細講解，我實際上一句都聽不懂，只能一直點頭同意過去。幸好只是租房，涉及金額不大，且大家都非常守規矩，沒有發生什么不愉快的事情。

如果是買房，重要事項說明涉及方方面面的重要內容，如果全部假裝聽懂點頭同意過去，事後發現有些事情和自己的認識有出入，確實會導致比較大的風險。

另外，重要事項說明只能由宅建士進行，其他人不能代勞，因此如果能找華人宅建士買房，溝通會更加清楚，降低很多風險。